خانه / بورس و سهام / آيا بازار مسكن رقيب بازار بورس است؟

آيا بازار مسكن رقيب بازار بورس است؟

مطالب زيادي در مورد بازار سرمايه و بازار مسكن گفته و نوشته مي‌شود و سرمايه‌گذاران و متخصصان مختلف در زمان‌هاي مختلف بازار سرمايه مباحثي را همزمان با منفي شدن يا مثبت شدن بازار سرمايه مطرح مي‌كنند مبني بر اينكه در اين شرايط ممكن است پول از بازار سرمايه خارج و به بازار مسكن وارد شود يا برعكس كه بيشتر اين گفته‌ها بدون پشتوانه علمي و بدون اتكا به داده‌هاي اقتصادي مشخص است.

به گزارش ساتین : همان‌طور كه مي‌دانيم بازار سرمايه از نوع بازار مالي و بازار مسكن از نوع بازار فيزيكي است، ولي اينجانب به دلايل زير اعتقاد دارم كه اين دو بازار نمي‌توانند جانشين همديگر باشند و بنابراين در مقياس تاثيرگذار، جريان پولي بين اين دو بازار رخ نمي‌دهد:

1- مسائل قانوني ورود صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مشترك، سبدهاي سرمايه‌گذاري و شركت‌هاي سرمايه‌گذاري از بازار سرمايه به بازار مسكن: مي‌دانيم كه هم اكنون حدود 68 صندوق سرمايه‌گذاري در سهام با ارزش دارايي‌هاي حدودا 1300 ميليارد تومان و 26 صندوق با درآمد ثابت با ارزش دارايي‌هاي برابر با 3 هزار ميليارد تومان و 10 صندوق سرمايه‌گذاري مختلط با ارزش پرتفوي تقريبي برابر با 60 ميليارد تومان در بازار سرمايه فعال هستند كه طبق اساسنامه فقط مجاز به سرمايه‌گذاري در سهام و اوراق بهادار با درآمد ثابت هستند، بنابراين اين نوع شركت‌هاي حقوقي نمي‌توانند وارد بازار مسكن شوند. از طرفي تعداد زيادي شركت سرمايه‌گذاري عام و خاص وجود دارند كه طبق نمونه اساسنامه كه در سايت سازمان بورس وجود دارد بايد حداقل 70 درصد دارايي‌هاي خود را در بازار مالي سرمايه‌گذاري كنند كه با نگاهي به پرتفوي شركت‌هاي سرمايه‌گذاري موجود در بورس (غير‌ از شركت‌هاي سرمايه‌گذاري ساختماني مانند وساخت، ثشاهد، ثنوسا و…) در 10 سال گذشته مي‌توان نتيجه گرفت كه بيش از 90 درصد پرتفوي آنها سهام است و به ندرت شركت سرمايه‌گذاري وجود داشته كه پرتفوي خود را از بازار سهام خارج كرده و به بازار مسكن برده باشد. نمونه‌اي از اين شركت‌ها، سرمايه‌گذاري صنعت بيمه است كه وارد بازار مسكن شده ولي عملكرد سودآوري اين شركت در چندسال گذشته نشان‌دهنده اين است كه اين تغيير رويكرد درست نبوده است.
2- تفاوت آشكار ارزش بازار سرمايه و بازار مسكن: حجم بازار مسكن به اندازه بسيار زيادي از بازار سرمايه بيشتر است هم از لحاظ ارزشي و هم از لحاظ حجم معاملات. كل معاملات خرد بازار سرمايه در بهار 92 حدود 18 هزار ميليارد تومان بوده در حالي كه در همين مدت ارزش معاملات مسكن چندين برابر اين رقم است. از طرفي بنابر آمار ارائه شده هم‌اكنون در تهران حدود 400 هزار خانه خالي و بدون سكنه و در بقيه شهرها حدود يك ميليون و 300 هزار واحد خالي وجود دارد كه اگر فرض كنيم مساحت تقريبي هر خانه در تهران 85 مترمربع و قيمت هر متر مربع 4 ميليون تومان باشد كل ارزش ريالي واحدهاي خالي تهران، 208‌هزار ميليارد تومان و براي ساير مناطق كشور نيز همين حدود است. يعني كل ارزش تقريبي خانه‌هاي خالي كشور حدود 400 هزار ميليارد تومان است كه اين رقم چندين برابر بيشتر از ارزش ريالي سهام شناور آزاد بورس است (اگر فرض كنيم كل سهام شناور بازار 15 درصد است با ضرب آن در 500 هزار ميليارد تومان ارزش كل بازار حاصل برابر با 75 هزار ميليارد تومان است. اين بدان معني است كه اگر سهامداران عمده نيز كل سهام شناور را جمع كنند، باز مردم عادي و سهامداران خرد قادر به خريد يك‌سوم خانه‌هاي خالي نيستند). براي درك اين موضوع يادآوري اين نكته لازم است كه كل ارزش بورس ايران حتي برابر با املاك خيابان وليعصر تهران نيز نيست. همچنين بسياري از سرمايه‌هاي افراد در بازار سرمايه بسيار كوچك است به گونه‌اي كه شخص با خروج آن قادر به خريد چند متر محدود آپارتمان است نه يك واحد كامل.
3- دليل سوم كه معتقدم جريان پولي از بازار سرمايه به بازار پول اتفاق نمي‌افتد به نبود تخصص در بين فعالان بازار سرمايه در مقايسه با بازار مسكن است. اگر كل جامعه آماري فعالان بازار سرمايه را در نظر بگيريم بعيد مي‌دانم كه در طول مدت زماني كه آنها با بازار سرمايه آشنا شده‌اند در اين مدت بيش از 3 بار به خريد و فروش ملك پرداخته باشند. افراد موجود در بازار سرمايه براي اين بازار آموزش ديده‌اند و تخصص اين بازار را دارند و بازار مسكن در تخصص آنها نيست، به اصطلاح، بازار مسكن و خريد و فروش در آن براي پيرمردهاست. براي خريد يك سهم كافي است كه زمان كوتاهي اقدام به تحليل صورت‌هاي مالي و نمودارهاي آن كرد، ولي براي خريد و يا حتي اجاره ملك گاه اتفاق مي‌افتد كه شخص چندين ماه به جست‌وجو مي‌پردازد.
4- مي دانيم كه افق زماني سرمايه‌گذاران حقيقي در بازار سرمايه كوتاه مدت و ميان مدت و براي برخي از شركت‌ها بلندمدت نيز هست. به دفعات در بازار سرمايه اتفاق مي‌افتد كه شخص به اميد نوسان‌گيري در ساعت 9 و نيم صبح خريد كرده و مثلا در ساعت 10 همان روز سهم را فروخته است، آيا اين امكان براي فعالان بازار مسكن وجود دارد. افق سرمايه‌گذاري در بازار مسكن، اغلب بلندمدت است و اين ويژگي شخصيتي مخصوص فعالان بازار مسكن است كه ملكي را خريداري كرده و حاضر هستند كه 2 سال روي آن بمانند تا سود كنند. تقريبا محال است كه در بازار مسكن در شرايطي كه شخص به پول نياز نداشته باشد، ملكي را در دي‌ماه امسال مثلا به قيمت متري 4 ميليون تومان خريداري كرده باشد و هم اكنون آن را با قيمت متري 3 ميليون تومان بفروشد، ولي اين نوسان منفي در بازار سرمايه به راحتي اتفاق مي‌افتد يعني سرمايه‌گذار با وجود روشن بودن شرايط اقتصادي در اين چند روز خيلي راحت نوسان منفي 30 درصدي را تجربه كرده و اين به دليل تفاوت در افق زماني فعالان اين دو بازار است. در حالي كه در بسياري از سهام بنيادي شخص سرمايه‌گذار اگر فقط تا عيد نوروز صبر كند حتي مي‌تواند ضرر شناسايي نكند و در بعضي از سهم‌ها به سودهاي 20 يا 30 درصدي و بيشتر برسد.
5- مقايسه P/E اين دو بازار: طبق آخرين اطلاعات، P/E فعلي بازار سرمايه 8 واحد است اين در حالي است كه P/E بازار مسكن در تهران برابر با 18 واحد و در شهرهاي كوچك برابر با 22 و بيشتر است. واقعا چه دليلي دارد كه افراد به اميد سرمايه‌گذاري و نه مصرفي حاضرند كه P/E برابر 18 را قبول كنند و حتي مسوولان آن بازار از رئيس اتحاديه املاك گرفته تا يك نفر بنگاهي و يك دلال بازار مسكن از آن دفاع مي‌كنند و افت قيمت ناچيز 10 تا 15 درصدي مسكن بعد از افزايش100 درصدي قيمت مسكن در سال گذشته را تخليه حباب مي‌دانند ولي در بازار سرمايه با افزايش يك واحد P/E بازار همه صحبت از حباب مي‌كنند در حالي كه در بازار سرمايه P/E گرفتن بازار بر اساس بهبود شرايط اقتصادي و سودآوري شركت‌ها است ولي در بازار ملك بيشتر سوداگرانه است. مساله تعجب آور زماني است كه با وجود اينكه شاخص مسكن در اين ده سال بيش از 10 برابر شده كسي حتي در اوج قيمت‌هاي مسكن نگفته است كه بازار مسكن حبابي است (در شرايطي كه ركود بر معاملات حاكم مي‌شود براي رونق بخشيدن به معاملات به صورت تبليغاتي بيان مي‌كنند كه 10 درصد حباب تركيده است و بايد 5 درصد ديگر نيز خالي شود اين در حالي است كه با در نظر گرفتن هزينه‌هاي ساخت مي‌توان با قطعيت گفت كه در تهران قيمت مسكن حداقل 40 درصد حباب دارد). نگارنده معتقد است كه عمده افزايش قيمت مسكن به دليل وجود افراد حرفه‌اي در زمينه سفته‌بازي و دلالي در اين بازار است كه متاسفانه به دليل عدم نظارت كافي، اين نوع سفته بازي خيلي اتفاق مي‌افتد. سفته بازي در بازار مسكن همانند بازار سرمايه نيست كه سازمان خاصي و به صورت ويژه بر آن نظارت كند و مثلا همانند بازار سرمايه نماد را ببندند يا شفاف‌سازي كنند يا آن را به بازار پايه انتقال دهند. اينجانب به دلايل مختلف معتقد هستم كه بازار مسكن در 10 سال آينده جذابيت 10 سال گذشته را ندارد از جمله:
1- كاهش قدرت خريد مسكن براي مردم. مثال واضح كه مي‌توان آورد اين است كه يك كارمند در سال 1385 با حقوق 600 هزار توماني مي‌توانست بعد از كسر هزينه‌هاي زندگي با پس‌انداز دو ماه يك متر خانه در تهران خريداري كند، ولي هم‌اكنون همان كارمند با 2 ميليون حقوق بعد از كسر هزينه‌هاي زندگي بايد 6 ماه پس‌انداز كند تا همان يك متر خانه را خريداري كند يعني در سال 1385 براي يك كارمند عادي 10 سال طول مي‌كشيد كه خانه 60 متري بخرد، ولي با هزينه و تورم فعلي براي همان كارمند از حالا 30 سال طول مي‌كشد.
2- كاهش تقاضاي واقعي به دليل تغيير در تركيب جمعيتي خانوارها. عمده افزايش تقاضا در 1380 به دليل رسيدن فرزندان خانواده‌هاي پرجمعيت دهه‌هاي 50 و 60 به بازار كار و در نتيجه تشكيل زندگي و تقاضا براي مسكن بوده است، ولي مشاهده خانواده‌هاي دهه 70 و 80 و احتمالا دهه 90 نشان مي‌دهد كه نرخ رشد جمعيت در آنها كاهش يافته است و بنابراين به همان اندازه نرخ رشد تقاضا براي مسكن هم در سال‌هاي آتي منفي خواهد بود.
3- توسعه بازارهاي مالي و اتخاذ سياست‌هاي مالياتي روي خانه‌هاي خالي و روي معاملات مكرر. همان‌طور كه مي‌دانيم در اين 5 سال گذشته بازار سرمايه هم از نظر حجمي، ارزشي، تعداد كدهاي معاملاتي و ابزارهاي جديد و نهادهاي جديد توسعه خوبي يافته است. واژه بورس برعكس 5 سال گذشته براي بسياري از مردم ديگر واژه غيرعادي نيست و به نظر مي‌رسد كه آهنگ رشد در سال‌هاي آتي با سرعت بهتري ادامه يابد زيرا اين بازار است كه مي‌تواند منابع مالي بنگاه‌ها را تامين كند و به درستي منابع را تخصيص دهد. در گذشته با افزايش ثروت براي بسياري از مردم به غير‌بازار پول(بانك) و مسكن بازاري ديگر وجود نداشت اما مي‌توان انتظار داشت با افزايش سطح سواد جامعه، گسترش اينترنت و توسعه بازارهاي مالي همانند كشورهاي توسعه يافته و نوظهور افراد عادي جامعه بيشتر به بازار مالي روي بياورند. 
احمد نبي‌زاده / دانشجوي دكتراي مديريت مالي 

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شدبخش های مورد نیاز علامت گذاری شده است *

*