چند نکته مهم درباره اوراق تسهیلات مسکن
۱- این باور وجود دارد که با ساماندهی معاملات اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس، به شفافیت معاملات این اوراق افزوده شده و مشکلات حقوقی که پیش از این برای خریداران و فروشندگان این اوراق وجود داشت در حال حاضر وجود ندارد.
۲- هدف از انتشار این اوراق، رساندن آنها به‌دست مصرف‌کننده واقعی آنها است، به‌طوری‌که خریداران مسکن بتوانند از این وام برای تامین مالی خرید مسکن استفاده کنند.
۳- از آنجا که در آپارتمان‌های با قیمت بالا وام مسکن سهم ناچیزی در تامین مالی دارد، این اوراق بیشتر مورد استفاده طبقه متوسط و متوسط به پایین جامعه قرار می‌گیرد. در نظر بگیرید که برای خرید یک واحد ۴۰۰ میلیون تومانی که در تهران و سایر شهرهای بزرگ قیمت نسبتا پایینی محسوب می‌شود، این اوراق توان تامین مالی حداکثر ۱۰ درصدی را برای خریداران مسکن به همراه دارند، بنابراین معمولا در تامین مالی واحدهای با قیمت‌های بالاتر کاربرد چندانی ندارند.
۴- مسلما هر کالایی ارزشی دارد و خریدار مجبور به پرداخت آن است، اما آنچه مهم است، گاهی نقض غرض در انتشار‌دهندگان این اوراق است، آنچه موجب تعجب است، این مساله است که در تاریخ نگارش(۱۰/۰۲/۱۳۹۳) قیمت هر برگه از این تسهیلات که نماینده ۵۰۰ هزار تومان است، بیش از ۸۰ هزار تومان شده است، به‌طوری‌که برای گرفتن یک وام ۲۰ میلیونی، خریدار باید مبلغ ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بپردازد، بنابراین مبلغ واقعی وام او نزدیک به ۱۷ میلیون تومان می‌شود و این مساله باید در محاسبه نرخ بهره موثر وام مورد محاسبه قرار گیرد.
۵- برای محاسبه ارزش ذاتی این اوراق از یک محاسبه ساده استفاده می‌کنیم: اگر فردی ۱۰ میلیون تومان را یکسال در بانک مسکن سپرده گذاری کند، پس از یکسال یک وام ۲۰ میلیون تومانی مسکن به او تعلق خواهد گرفت، حال سوال اینجا است که اگر همین فرد بخواهد از سود تعلق گرفته به سپرده خود استفاده کند، چقدر سود به او تعلق خواهد گرفت؟ اگر با نرخ سود ۲۲ درصدی سود یکساله یک سپرده ۱۰ میلیون تومانی را محاسبه کنیم به مبلغ ۲ میلیون و ۲۰۰هزار تومان می‌رسیم، البته این مبلغ با حذف بهره‌های تعلق گرفته به سودهای ماهانه است، در حالی که در بازار فرابورس این سپرده یکساله بیش از ۳ میلیون و ۲۰۰هزار تومان قیمت‌گذاری شده است.
۶- اما راه‌حل چیست؟ اگر واقعا بانک مسکن و سایر سیاست‌گذاران در این حوزه به تعادل بلندمدت در بازار فکر می‌کنند، چرا از بازارگردانی برای اوراق تسهیلات مسکن استفاده نمی‌کنند؟ چرا بانک مسکن نرخ سود سپرده یکساله را حساب نمی‌کند و بر مبنای این محاسبه به انتشار این اوراق نمی‌پردازد؟ پیشنهاد می‌شود با تشکیل کارگروهی متشکل از کارشناسان بانک مسکن و کارشناسان حوزه بورس هر چه زودتر مشکلات مربوط به این اوراق بررسی شود و سعی بر این امر کنند که این اوراق با قیمت واقعی به‌دست مصرف‌کننده برسد. در غیر این صورت تمامی سعی و تلاش دکتر آخوندی، وزیر مسکن در جهت افزایش وام مسکن نقش بر آب خواهد شد.
وقتی که وام خرید مسکن افزایش یابد و قیمت خرید آن هم افزایش یابد، اگر این افزایش به گونه ای غیر منطقی و افراطی باشد، افزایش وام مسکن عملی عبث برای استفاده کننده از این وام خواهد بود. اگر تدبیری برای بازارگردانی اوراق تسهیلات مسکن اندیشیده نشود به زودی برای استفاده از یک وام ۶۰ میلیون تومانی باید نزدیک به ۲۰ درصد از این مبلغ را برای خرید وام اختصاص داد و به این ترتیب از یک وام با بهره موثر غیرمنطقی و بالا استفاده شود، همچنین افزایش مبلغ وام نیز بی‌اثر شده و عملا تاثیر چندانی بر بالا بردن قدرت خرید خریداران مسکن نداشته است.
ایمان مقدسیان / کارشناس ارشد مدیریت مالی