سکته ساختمانی در تهران / اوج‌گیری بی‌سابقه رکود مسکن
افت ۶۰ درصدی تیراژ ساخت آپارتمان در تهران طی ۸ ماه اول امسال، رکورد «عمق» رکود مسکن را برای سال۹۳ به ثبت رساند. تازه‌ترین آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد میانگین ماهانه «عرضه جدید» مسکن در پایتخت از سطح نیاز پایین‌تر آمده و از ساخت ۲۰ هزار واحدمسکونی طی ماههای سه سال گذشته به حدود ۹ هزار واحد در ۸ ماه اخیر رسیده است. با تشدید رکود در پاییز، حجم احداث به ۴ هزار آپارتمان در ماه نیز نزول کرده است. پیامد وضعیت فعلی که در ۱۰ سال گذشته بی‌سابقه بوده، بررسی شده است.
اوج‌گیری بی‌سابقه رکود مسکن
کاهش بی‌سابقه ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران طی ماههای اخیر، نرخ «عرضه جدید» آپارتمان در پایتخت را به کمتر از «کف نیاز» بازار رسانده و باعث شده رکورد « عمق رکود مسکن» برای سال۹۳ به ثبت برسد.
بعد از اعلام هفته گذشته مرکز آمار ایران در خصوص کاهش ۴۶درصدی ساختوساز در کل کشور طی بهار۹۳ و افت ۵۰ درصدی همین شاخص در تهران، دو روز پیش «دنیای اقتصاد» به اطلاعات تازه‌ای دست پیدا کرد که وضعیت ساخت‌وساز‌جدید در تهران طی ۸ماه امسال را نامناسب‌تر از نیمه‌اول توصیف می‌کند. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین آمار مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی است: انقباضی که نیمه‌اول امسال در فعالیت بسازوبفروش‌ها به‌وجود آمد و تیراژ ساختوساز را در مدت ۶ ماه، ۵۱درصد کاهش داد، هم‌اکنون تشدید شده و تحت‌تاثیر آن، حجم ساخت مسکن طی ۸ ماه اول امسال در پایتخت ۶۰ درصد و در دو ماه اخیر بیش‌از ۸۰ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال افت کرده است. در شهر تهران از ابتدای فروردین سال۹۳ تا پایان آبان، فقط ۷۳ هزار و ۵۳۰ واحدمسکونی جدید ساخته شده است در حالی‌که، سال گذشته در همین فاصله زمانی، برای احداث ۱۸۳ هزار و ۳۸۰ واحد مسکونی مجوز ساخت توسط شهرداری صادر شد. تحت‌تاثیر افت ۶۰درصدی تیراژ ساخت مسکن در تهران، میانگین ماهانه «عرضه جدید» آپارتمان در سال جاری به حدود ۹ هزار واحدمسکونی رسیده؛ ضمن اینکه تیراژ ماهانه ساخت از حدود ۱۰ هزار واحد در ماههای ابتدایی سال۹۳ به سطح ۴ هزار واحد در یکی دو ماه اخیر تبدیل شده است. این در حالی است که بررسیهای رسمی متولیان بخش مسکن -که اواخر سال گذشته و اوایل امسال درباره حجم نیاز مسکن در کل کشور طی سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵ انجام شد- نشان می‌دهد: در پایتخت با احتساب سه پارامتر «تقاضای انباشت»، «نرخ تخریب ساختمان» و «تشکیل خانوارهای جدید ناشی از ازدواج»، حجم حداقلی نیاز ماهانه مسکن رقمی معادل ۱۰ هزار واحد مسکونی است به این معنی که در شرایط طبیعی باید سالانه ۱۲۰ هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شود. اما کارنامه بسازوبفروش‌ها طی ۸ ماه اول امسال بیانگر آن است که برآیند میزان «عرضه جدید» ماهانه در تهران حدود ۱۰۰۰ واحد مسکونی از مرز «نیاز مسکن» پایین‌تر آمده است. این فاصله براساس میانگین ۸ماه ساختوساز در ماههای گذشته از سال۹۳ محاسبه شده است، اما در ماههای مهر و آبان امسال که صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به نیمه اول سال کمتر شد، به ترتیب ۵۹۰۰ واحد و ۴۱۰۰ واحد مسکونی جدید در پایتخت ساخته شده که به این ترتیب می‌توان گفت در پاییز امسال نرخ احداث مسکن به حدود نصف نیاز موجود در بازار رسیده است. کارشناسان مسکن با اشاره به «دور از انتظار نبودن تکرار رفتار پاییزی بسازوبفروش‌ها در فصل زمستان»، احتمال می‌دهند: کل «عرضه‌جدید» سال۹۳ در تهران به ۱۲۰ هزار واحدمسکونی نرسد و عملا بازار مسکن بعد از سه سال «مازاد عرضه»، با نوعی بی‌تعادلی در برابر «نیاز مسکن» روبه‌رو شود.
اثبات رکود بی‌سابقه از روی آمار
بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» از نزول ساختوساز مسکونی در سال جاری حاکی است: رکودی که در سال۹۳ دامن بازار عرضه جدید مسکن را گرفت در ۱۰ سال گذشته بی‌سابقه بوده است.
امسال در بازار مسکن، به عنوان سال دوم رکود از دوره چهارم رونق و رکود محسوب می‌شود. معمولا در سال دوم رکود مسکن، ارقام مربوط به دو شاخص «افت قیمت» و «کاهش ساختوساز» به حداکثر سطح ممکن در مقایسه با سال اول، می‌رسد.
پارسال به عنوان سال اول رکود، حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران بعد از دو سال رونق کم‌سابقه، ۵درصد کاهش یافت. اما امسال این حجم عرضه جدید، تا این لحظه ۶۰درصد افت نشان می‌دهد. افت ۶۰درصدی مربوط به میانگین ۹ماهه است در حالی‌که در دو ماه اخیر، نرخ کاهش عرضه از ۸۰درصد هم تجاوز کرده است. بازار مسکن از سال۸۳ تاکنون، این میزان نزول عرضه را به خود ندیده بود. تا پیش از کاهش ۶۰ درصدی ساختوساز در سال۹۳، بیشترین افت عرضه‌جدید در تهران، در سال۸۸ که اوج رکود مسکن دوره سوم به حساب می‌آید، رخ داد. در سال۸۸ همزمان با کاهش ۱۴درصدی قیمت مسکن در تهران، ساختوساز نیز ۴۳درصد افت کرد. در حال‌حاضر در تهران، اگرچه معاملات خرید مسکن طی ماههای اخیر به‌طور نسبی افزایش پیدا کرده و شتاب کاهش قیمت تا حدودی کند شده، اما سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به عنوان موتور اصلی رکود و رونق، همچنان در وضعیت رکودی قرار دارد؛ به‌رغم توقف روند کاهش قیمت مسکن در پاییز امسال و حتی افزایش ۳درصدی میانگین ۹ماهه قیمت در سال جاری نسبت به مدت مشابه پارسال و همچنین افزایش حدود ۲۰درصدی معاملات خرید در فصل گذشته نسبت به پاییز۹۲، اما در ساختوساز، بازار شاهد تشدید نزول عرضه‌جدید است. افت بی‌سابقه «عرضه‌جدید» مسکن در سال جاری، درست بعد از سه سال صعود مداوم ساختوساز اتفاق افتاده است. سال ۹۰ در شهر تهران، «عرضه جدید» یا همان ساخت‌وسازهای مسکونی برای اولین‌بار از مرز ۲۰۰ هزار واحدمسکونی در سال، عبور کرد و ۵۳ درصد افزایش یافت. در سال۹۰، اگرچه هنوز قیمت مسکن به اوج نرسیده بود اما «رونق زودرس» در سمت عرضه که تحت تاثیر مقررات ساختمانی از جمله طرح تفصیلی، تحریک شده بود، ساختوساز را با رشد ۵۳درصدی مواجه کرد. در سال۹۱ به‌عنوان اوج رونق مسکن –قیمت در این سال ۵۰درصد افزایش یافت- بیشترین حجم ساختوساز معادل ۲۵۳ هزار واحدمسکونی جدید در تهران رقم خورد. با این حال اگرچه در سال۹۲، به عنوان سال اول رکود ساختوساز ۹درصد کاهش یافت، اما حجم واحدهای جدید شروع به ساخت، همچنان سطح بالای ۲۰۰ هزار واحد را حفظ کرد و در کل، ۲۳۹ هزار واحد مسکونی در سال گذشته در تهران ساخته شد.
زمان بروز آثار رکود سنگین
تیراژ ساخت ماهانه حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی در تهران طی سال‌های ۹۰ و ۹۱ و ۹۲، بازار مسکن پایتخت را با «مازاد‌عرضه» روبه‌رو کرد و باعث شد قیمت مسکن در بهار۹۳ از نقطه اوج فرو بریزد. اما وضعیت فعلی بازار که «عرضه‌جدید» ۶۰درصد نسبت به پارسال کاهش پیدا کرده، نگران‌کننده است. مجموع ساخت‌وسازهای ۸ ماه اول امسال در تهران، حجم عرضه‌جدید را به سطح پایین مرز نیاز مسکن رسانده است. هم‌اکنون بازار ساخت، در «مرز عرضه» قرار گرفته و پیامد آن، می‌تواند از سال۹۵ به بعد، به شکل کمبود آپارتمان بروز کند. این در حالی است که بازار سال۹۴ به دلیل وضعیت مطلوب ساخت‌وسازهای سال۹۱ و ۹۲، مشکل آنچنانی از ناحیه عرضه نخواهد داشت. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تازه‌ترین آمار از ساخت‌وسازهای مسکونی در کل کشور نیز حکایت از آن دارد که در ۴ ماه اول امسال ۱۵۳ هزار واحدمسکونی جدید ساخته شده که ۳۷درصد نسبت به مدت مشابه سال۹۲ کاهش نشان می‌دهد. نزول ساخت کشوری مسکن نسبت به افت ۴۶درصدی بهار۹۳، اندکی بهبود پیدا کرده است. در چند روز گذشته، برخی کارشناسان نظرات قابل‌تاملی درباره نحوه تاثیرگذاری رکود عرضه مسکن، عنوان کردند و مثلا گفته‌اند «افت ساختوساز در سال۹۳ باعث جهش قیمت مسکن در سال۹۴ خواهد شد»! این افراد برای اثبات ادعای خود حتی آمار غلط داده و اعلام کرده‌اند «بعد از رکود سال۹۰، قیمت مسکن در سال۹۱ با افزایش حدود ۱۴۰درصدی روبه‌رو شد»! به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هر دو دسته این اظهارنظرات غلط و غیرواقعی است؛ اول اینکه، از آنجا که ساختوساز پروسه ۲ساله دارد، در نتیجه کاهش آن در سال‌جاری، اثر خود را در سال۹۵ می‌گذارد. دوم اینکه؛ سال۹۰ نه تنها رکود نبود که سال اول رونق بعد از رکود۸۸ بود طوری‌که قیمت مسکن، ۱۴درصد و ساختوساز ۵۳درصد رشد کرد. از طرفی، طبق گزارش‌های رسمی مرکز آمار و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، در سال۹۱ متوسط قیمت مسکن در تهران ۵۰درصد افزایش پیدا کرد نه ۱۴۰ درصد. بنابراین، اگرچه رکود سنگین ساختوساز و رکوردزنی آن در سال۹۳، برای آینده بازار مسکن هزینه‌زا است، اما در صورتی که جوسازی‌ها و تحلیل‌های نادرست، مهار شود، تبعات منفی این رخداد، لااقل در سال آینده بروز نمی‌کند.
