خانه / بورس و سهام / تصمیم خطرناک درباره مسکن

تصمیم خطرناک درباره مسکن

تسنیم، عزم عباس آخوندی برای تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن جزم شده و وی برای این کار از مشاوران مالی متعددی کمک می‌گیرد. اما به موازات برنامه‌ریزی وزیر راه و شهرسازی برای بهره‌گیری از سرمایه‌های خرد مردم جهت ساخت و ساز انبوه، بانک مسکن پیشنهاداتی را برای افزایش تسهیلات خرید به بانک مرکزی ارائه کرده است. این اقدام با واکنش‌های مشابهی از سوی دست‌اندرکاران بازار مسکن، انبوه‌سازان و کارشناسان مواجه شده و آنها هرگونه افزایش وام خرید مسکن را به مثابه شوکی می‌دانند که باعث افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها می‌شود.

افشین پروین‌پور کارشناس اقتصاد مسکن افزایش تسهیلات خرید مسکن تصمیمی غلط و خطرناکی می‌داند که قطعا باعث افزایش قیمت با تاخیر فازی در بخش مسکن می‌شود. وی در عین حال نقدهایی هم به برنامه‌ها و سیاست‌های دولت یازدهم و شخص آخوندی دارد و معتقد است که این سیاست‌ها در نهایت منافع سرمایه‌داران و سرمایه‌گذاران را تامین می‌کند. وی تنها راه حل مشکل تاریخی مسکن ایران تشکیل سامانه اطلاعاتی از بازار مسکن دانست و گفت: در غیر این‌صورت اگر میلیون‌ها واحد مسکونی هم بسازیم باز هم بازار مسکن به دست دلالان و سوداگران می‌افتد.
تسنیم: بانک مسکن در صدد افزایش تسهیلات خرید مسکن است، این برنامه را چگونه ارزیابی می‌کنید. آیا این اقدام به نفع بازار مسکن است؟
در حال حاضر افزایش تقاضا نسبت به عرضه را در بازار مسکن داریم و در این حالت به هر نحوی تحریک تقاضا انجام شود باعث می‌شود فاصله عرضه و تقاضا افزایش یافته و مسکن گران شود.
واقعیت این است که از ابتدای انقلاب در دوره‌های مختلف این سیاست اجرا و در سه چهار دهه اخیر که این سیاست به کار گرفته شده است چون همیشه تقاضا از عرضه زیادتر بوده این موضوع باعث افزایش قیمت شده است.
تسنیم: با این تفاسیر افزایش وام خرید مسکن چه ضرورتی دارد؟ یعنی مسئولان از رشد قیمت‌ها پس از افزایش تسهیلات بی‌اطلاع هستند؟
فکر می‌کنم مسئولان فعلی بخش مسکن این را می‌دانند. این گونه نیست که ندانند وام خرید مسکن باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود، احساس می‌کنم با علم به این موضوع این کار را انجام می‌دهند.
تسنیم: دلیل این کار چیست؟
دولت می‌خواهد مسکن را گران کند که برای این رویه می‌توان چند حدس زد. یکی این‌که در بعضی مقاطع مسئولان بخش مسکن می‌خواستند مسکن را با تورم از رکود خارج کنند، یعنی وام خرید بدهند تا خرید و فروش رونق بگیرد و مسکن گران شود. پس از آن سازنده‌ها برای ساخت و ساز تحریک شوند و  در این حالت رکود و رونق تورمی شدید در بازار مسکن روی داده است. این رویه به نفع مردم نیست.
کارهایی که مسئولان فعلی بخش مسکن انجام می‌دهند به نفع مردم نیست و در واقع به نفع سرمایه‌داران کار می‌کنند. دلیل این است که دولت نهم و دهم برای مسکن دار کردن مردم اولا پرداخت وام خرید مسکن را قطع کرد، برای این‌که افزایش قیمت اتفاق نیفتد. به جای آن وام ساخت را در قالب طرح مسکن مهر پرداخت کرد تا عرضه اتفاق بیفتد. البته مکان‌یابی این طرح جاهایی نامناسب بود اما در هر صورت ارزان‌ترین قیمت مسکن به دست مصرف‌کننده برسد.
این در حالی است که دوستانی که الان هستند می‌گویند ما از منابع بازار سرمایه استفاده کنیم برای تامین مالی بخش مسکن. بازار سرمایه یعنی این‌که صندوق‌هایی تشکیل بدهیم تا مردم در آن سرمایه‌گذاری کنیم و پس از جمع شدن منابع خرد وام به سازنده‌ها پرداخت شود. برای این کار باید صندوق‌هایی تشکیل شود که نرخ سود آن بالاتر نرخ عرف کنونی باشد که جذابیت برای مردم ایجاد جهت سرمایه‌گذاری کند. وگرنه همان بانک می‌گذارند بماند.
این منابع به دست کسی برسد که خانه بسازد درصدی روی آن می‌آید، به هر صورت صندوقی که تشکیل می‌شود خرج دارد، هزینه جاری و کارمزد دارد. تسهیلاتی که به دست مصرف‌کننده می‌رسد قیمت بالایی دارد، با این کار فقط منافع سرمایه‌دار تامین می‌شود و توجهی به منافع قشر متوسط به پایین که دولت وطیفه خانه‌دار کردن آنها را دارد، نمی‌شود.
احساس می‌کنم سیاسیت‌هایی که قرار است اجرا شود همه در جهت تامین منافع سرمایه‌گذار و سرمایه‌داران است و منافع مردم و متقاضیانی که جزو دهک‌های کم‌درآمد هستند اصلا مد نظر نیست.
آقای آخوندی همان کاری را می‌کند که در دوران وزارت خود در دوران هاشمی انجام داد. به کرات این شکست خوردن این سیاست‌ها به وضوح دیده شده و مردم  ومسئولان دیده‌اند. این قبیل سیاسیت‌ها چند دهه تا قبل از دولت نهم اجرا شد و نتیجه آن این بود که مدام مسکن گران می‌شد هم رکود تورمی بود و هم رونق.
تسنیم: اما وزیر راه و شهرسازی معتقد است که این صندوق‌ها هیچ اثر تورمی بر بازار مسکن ندارد، نظر شما در این‌باره چیست؟
این مسئله یک دو دوتا خیلی ساده ریاضی است، با حرف که نمی‌توان گفت اثری ندارد. گفته شده این صندوق‌ها با منابعی که در اختیار مردم است تشکیل می شود. یعنی مردم سپرده‌گذاری کنند و کسانیکه می‌خواهند خانه بسازند از این منابع استفاده کنند و به‌عنوان تسهیلات خانه بسازند.
اولا اگر بخواهیم پول بیاید دراین صندوق‌ها باید سود بیشتری پرداخت شود تا شیب سرمایه‌ها به این صندوق‌ها برود. این سود یک عددی است مثلا اگر بانک‌ها 20 درصد سود می‌دهد صندوق‌ها باید 21 درصد سود پرداخت کنند که مردم به سرمایه‌گذاری ترغیب شوند این رقم بعلاوه رقم دیگری می‌شود که هزینه همین صندوق است. این منابع به‌عنوان تسهیلات، دست کسی را می‌رسد که خانه را می‌خواهد بسازد. یعنی باید قیمت این تسهیلات را به صندوق پرداخت شود. این امر باعث می‌شود تا هزینه ساخت به شدت افزایش یابد.
این در حالی بود که سود وام مسکن مهری که دولت دهم پرداخت می‌شد در شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت 4 درصد بود، در شهرهای کوچک 7 و کلانشهرها 9 درصد بود. حالا باید از آخوندی پرسیده شود که با چند درصد می‌خواهند تسهیلات را در اختیار سازندگان بخش مسکن قرار دهند. مشخص می‌شود که افرادی که توانایی دریافت این تسهیلات را دارند خیلی کم هستند و قطعا قشر متوسط و کم‌درآمد نیستند و اگر باشند باید سهم زیادی از درآمدهای خود را برای تامین مسکن پرداخت کنند. اینها همه باعث می‌شود قیمت مسکن افزایش باید.
تسنیم: وزیر راه و شهرسازی در یکی از برنامه‌های زنده تلویزیونی اعلام کردقیمت مسکن در هشت سال اخیر 800 درصد افزایش یافته است، مرکز آمار هم می‌گوید که قیمت مسکن در این 459 درصد افزایش یافته است. مسئولان کنونی هم به این قبیل آمار رسمی و غیر رسمی استناد می‌کنند و می‌گویند سیاست دولت نهم و دهم در بازار مسکن تاثیری نداشته است.
افزایش قیمت بر اساس آمار مرکز آمار ایران درست است. مسکن مهر سیاست خوبی بود که اجرا شد، اما همه چیزی که باید اجرا می‌شد، نبود. آقایان می‌خواهند نتیجه بگیرند مسکن مهر سیاست غلطی بوده است. خیر، سیاست مسکن مهر افزایش عرضه را دنبال کرد و هدفگذاری مسکن با حداقل قیمت به دست مصرف‌کننده برسد. این سیاست، سیاست کاملا درستی بود.
اما دولت نهم و دهم بعضی از کارها را انجام ندادند، یعنی قسمت‌های دیگر وظایف خود را در بازار انجام نداد. مسکن مهر به تنهایی نمی‌توانست قیمت را کاهش دهد. برای مهار و کنترل بازار زمین و مسکن دو سیاست را با یکدیگر انجام شود؛ یکی سیاست افزایش عرضه مانند طرح مسکن مهر است تا در نهایت با قیمتی که در توان اقتصادی خانوارهای کم‌درآمد باشد.
دوستانی مانند آقای آخوندی به قسمت دوم یعنی ساخت مسکن با قیمت مناسب برای اقشار کم‌درآمد تقیدی ندارند، می‌گویند ما خانه را می‌سازیم این‌که با چه قیمتی به دست مصرف کننده می‌رسد به ما ربطی ندارد و مشکل اقشار ضعیف و بدبخت است آنها باید بروند بمیرند. مهم این است که خانه ساخته شود و منافع سازنده و سرمایه‌گذار در این داستان حفظ شود. سر همین مسئله اختلاف وجود دارد ساختن با چه روشی، ساخت با روشی که در حد توان اقتصادی خانوارهای کم‌درآمد و متوسط است یا خیر. اصولا کسانی‌که جزو دهک‌های بالای درآمدی هستند احتیاجی به کمک دولت برای تامین مسکن ندارند. مخاطب دولت اقشار متوسط و کم‌درآمد است.
نکته دوم این‌که با سوداگری موجود در مسکن هم مقابله شود. یعنی این افزایش قیمت 5 برابری مسکن و تعبیر آخوندی 800 درصدی به خاطر اجرای مسکن مهر نبوده به دلیل عدم کنترل سوداگری در بازار مسکن از سوی دولت نهم و دهم بوده است. باید بازار مسکن تنظیم شود، الان در بازار احتکار مسکن وجود دارد و در تهران بر اساس آمار مرکز آمار 340 هزار واحد مسکونی خالی داریم. این نماد بارز احتکار مسکن است. موجودی داریم اما به بازار عرضه نمی‌شود این امر با افزایش تقاضا منجر به گران شدن مسکن می شود.
سیاستگذار باید با سیاست‌های مالیاتی کار کند که هزینه نگهداری واحدهای خالی آنقدر زیاد شود که این واحدها به بازار عرضه شود. این کار بود که دولت نهم و دهم آنرا انجام نداد. خیلی ها مالک بیش از یک واحد مسکونی هستند افرادی در تهران وجود دارند که بین 1000 تا 10 هزار واحد مسکونی دارد. در همه جای دنیا بازار مسکن را با سیاست‌های مالیاتی تنظیم می‌شود، کاری می‌کنند به تناسب خانوارهای واحد مسکونی وجود داشته باشد.
این کار باید با سامانه‌های اطلاعاتی انجام شود. در این راستا سامانه‌هایی ایجاد می‌شود و با ابزار مالیاتی هزینه نگهداری را برای افرادی که خانه‌های متعددی دارند، زیاد می‌کنند و این واحدها به بازار عرضه می‌شود و کاهش قیمت‌ها را به دنبال دارد. این کاردر  دولت احمدی‌نژاد انجام نشد و باعث افزایش 5 برابری یا شاید بیشتر قیمت مسکن شد. بنابراین باید سیاست‌های تکمیلی از جمله سامانه‌های اطلاعاتی دنبال شود که الان دولت یازدهم تمایلی به انجام این کار ندارد.
تسنیم: البته وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که نظام شفاف اطلاعات بازار مسکن را در راستای جلوگیری از برتری اطلاعاتی و سوءاستفاده برخی‌ها را ایجاد خواهد کرد.
سیاست‌گذار در این رابطه باید سه مورد را بداند، چند واحد مسکونی داریم، مالکان چه کسانی هستند، یعنی این‌که به ازای هر مالک چند واحد مسکونی وجود دارد. چه تعداد معاملات در بازار مسکن انجام می‌شود. بنابراین یک سامانه اطلاعاتی دیجیتال وجود داشته باشد که این سه مورد را رصد کند. لزومی هم ندارد که مردم از این آمار با خبر شوند، این مسئله اصلا به مردم ارتباطی ندارد و به دولت مربوط است که بخواهد بازار را کنترل و تنظیم کند.
سیاست‌گذار برای آن‌که بخواهد بازار را مدیریت کند باید چنین سامانه اطلاعاتی را تشکیل دهد و از آنها که بازار را از حالت تعادل خارج و معاملات صور انجام می‌دهند باید از فعالیت آنها جلوگیری کند. اگر این برنامه انجام شود کلا مشکل مسکن کشور برطرف می‌شود و اگر این کار هم انجام شود میلیون‌ها واحد مسکونی دیگر ساخته شود بازار مسکن به دست دلالان می‌افتد. در حال حاضر تقاضای سرمایه‌ای از 50 درصد عبور کرده است، یعنی 50 درصد مالکان کسانی هستند که واحدی را که دارند اضافه بر خانه‌ای است که در آن زندگی می‌کنند. این یعنی عدم تعادل در بازار مسکن.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شدبخش های مورد نیاز علامت گذاری شده است *

*