مردم با وام ۱.۵ میلیونی راحت‌تر خانه‌دار می‌شدند
مدیر عامل اسبق بانک مسکن معتقد است که سقف وام مسکن باید سالانه به صورت پلکانی افزایش می‌یافت، رشد دو میلیونی سقف تسهیلات خرید مسکن در ۸ سال گذشته یک شوخی است. مردم قبلا با وام ۱.۵میلیون تومانی مسکن راحت‌تر صاحب خانه می‌شدند.
به گزارش خبرگزاری فارس، بحث شکستن انحصار پرداخت تسهیلات مسکن از سوی عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و راه اندازی صندوق پس انداز مسکن ما را بر آن داشت تا سراغ احمد فرشچیان که ۱۶ سال (۶۸ تا ۸۴) مدیر عامل بانک مسکن بود، برویم.
وی در اظهارات خود اعلام می‌کند: صندوق پس انداز مسکن قبل از انقلاب اسلامی نیز وجود داشته و او احیاگر صندوق پس انداز مسکن در سال ۶۹ بوده است.
فرشچیان با بیان اینکه زمانی که سقف وام مسکن ۱،۵ میلیون تومان بود، مردم راحت تر صاحب مسکن می شدند، افزود: افزایش سقف وام مسکن نمی‌تواند موجب رشد تولید مسکن شود، چرا که این وام تنها برای مصرف کننده‌ها است و نمی‌تواند تاثیر شوک آ‌وری بر بازار مسکن داشته باشد.
فرشچیان ادامه داد: پرداخت ۷۰ درصد ارزش ملک به صورت تسهیلات از سوی بانکها امکان پذیر نیست، چرا که بانکهای سرمایه‌ای و خصوصی نمی‌توانند سالها منتظر بازگشت پول خود بمانند.
فرشچیان گفت: ۸ سال پیش سقف وام مسکن ۱۸میلیون بود و در این سال‌های گذشته تنها ۲ میلیون تومان به سقف آن اضافه شده است، بنابراین رشد سقف وام مسکن یک شوخی است.
*گفت‌وگوی خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس با احمد فرشچیان مدیرعامل اسبق بانک مسکن را با هم می‌خوانیم:
*سقف وام مسکن در سال ۶۹ بالغ بر ۱،۵ میلیون تومان بود
فارس: به عنوان اولین سؤال می‌خواهیم بدانیم که سقف وام صندوق پس‌انداز مسکن در زمان ریاست شما چه میزان بود.
فرشچیان: صندوق پس‌انداز مسکن در زمان قبل از انقلاب اسلامی نیز وجود داشت، اما زمانی که بنده مدیرعامل بانک مسکن بودم، در سال ۶۹ آن را احیا کردم، سقف وام صندوق در سال ۶۹ بالغ بر ۱.۵ میلیارد تومان بود.
فارس: نظر شما در خصوص اظهارات وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه انحصار بانک مسکن در پرداخت تسهیلات مسکن را خواهد شکست، چیست؟
فرشچیان: به هر حال به هر میزان که وزارت راه و شهرسازی بتواند برای ساخت و تولید مسکن تجهیز منابع کند، موفقیت‌آمیز است، اما بحث نخست این است که اگر انحصار پرداخت تسهیلات مسکن از بانک مسکن گرفته شود، چه تصمیمی باید راجع به آن گرفته شود.
آیا بانک مسکن، بانک توسعه‌ای تلقی می‌شود یا خیر؟ و اگر قرار باشد که آن انحصار را نداشته باشد دیگر تفاوتی با بانکهای دیگر ندارد، بنابراین دیگر لازم نیست که بانک توسعه‌ای و تخصصی باشد و لازم نیست که سهام آن دولتی باقی بماند.
پس بانک مسکن نمی‌تواند در مقابل سایر بانکهای دولتی که خصوصی شده‌اند و یا به سمت خصوصی شدن می‌روند و محدودیت‌هایی که در فعالیت‌های خود دارد، در رقابت با بانکهای دیگر اختیار بیشتری داشته باشد که طبیعتاً در حال حاضر به این شکل نیست.
پس این بحث‌های حاشیه‌ای از زاویه دید بانک مرکزی است، اما از زاویه دید وزارت راه و شهرسازی طبیعی است که به هر طریقی می‌خواهد با شکست انحصار پرداخت تسهیلات تجهیز منابع را برای تولید انبوه مسکن داشته باشد که مطمئنا این موضوع حتماً به نفع وزارت راه و شهرسازی است.
*سقف وام مسکن هیچ کمکی به خانه‌دار کردن مردم نمی کند
فارس: صندوق پس‌انداز مسکن که می‌گویید قبل از انقلاب اسلامی بوده و جنابعالی آن را احیا کردید، آیا در طی این ۲۳ سال یا ۲۴ سال گذشته در خانه‌دار کردن متقاضیان مسکن موفق بوده است.
فرشچیان: قطعاً نبوده است. متوقف کردن افزایش سقف تسهیلات خرید و یا ساخت مسکن در ۸ سال گذشته بانک مسکن را از حیّز انتفاع (وضعیت سوددهی و نفع داشتن) انداخته است و به دلایلی که وجود داشته بانک مسکن نتوانسته و یا نخواسته است که مثل گذشته سقف و تسهیلات مسکن را با متناسب افزایش تورم سالانه و رشد قیمت مسکن بالا ببرد. طبیتعاً با ثابت ماندن سقف وام مسکن این وام از حیّز انتفاع (وضعیت سودهی و نفع داشتن) افتاده است. ۸ سال پیش سقف وام مسکن ۱۸ میلیون بود و در این سال‌های گذشته تنها ۲ میلیون به سقف آن اضافه شده است، بنابراین رشد سقف وام مسکن یک شوخی است. پس این وام حتی عملکرد خود را در شهرهای کوچک نیز از دست داده است، یعنی سقف کنونی وام بانک مسکن عملاً هیچ کمکی به خانه‌دار کردن مردم نمی‌تواند بکند.
فارس: ظاهراً همین پایین بودن سقف وام مسکن باعث شده تا متقاضیان بسیار کمی این روزها برای افتتاح حساب، صندوق پس‌انداز مسکن به بانک مسکن مراجعه کنند.
فرشچیان: بنده آمار و اطلاعاتی ندارم، اما ظاهراً استفاده از این وام بسیار کاهش یافته است، البته به حدّ صفر نرسیده است، اما بسیار کاهش یافته است.
*در دهه ۶۰ و ۷۰ با مردم با پس انداز صاحب مسکن می‌شدند، اما الان این گونه نیست
فارس: برخی از با سابقه‌های بانک مسکن اعلام می‌کنند که همین راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، بانک مسکن را در سال‌های گذشته از یک حالت ورشکستگی نجات داد و به سوددهی رساند. حال همین افزایش نیافتن وام صندوق پس‌انداز مسکن به ضرر بانک مسکن است پس نتیجه می‌گیریم که خود مسئولان ارشد بانک مسکن هم دوست دارند، تا هر چه سریعتر سقف وام خرید مسکن را افزایش دهند.
فرشچیان: این صندوق پس‌انداز مسکن در همان سال‌های اول به قشر متوسط جامعه که امکان پس‌انداز کردن داشتند، کمک می‌کرد، تا با یک مقدار پس‌انداز بیشتر خانه‌دار شوند. این صندوق برای این قشر بسیار پویا و کارا بود و بسیاری را در سال‌های گذشته صاحب مسکن کرد. بانک مسکن هم به عنوان یک بانک تخصصی جزء وظایفش بود که تجهیز و تزریق منابع را برای ساخت مسکن و خرید مسکن تنظیم کند. ضمن اینکه منابعی که در آن سالها تجهیز شد توان بانک مسکن را بدون اینکه وابستگی به بانک مرکزی ایجاد کند، بالا برد. بنابراین بحث منافع بانک مسکن یک موضوع است، اما به هر حال در آن سالها هم منافع بانک مسکن تأمین می‌شد و هم اینکه به تناسب افزایش تورم و قیمت مسکن، سقف وام مسکن بالا می‌رفت.
فارس: تصور این است که در آن سالها که سقف وام مسکن ۲.۵ یا ۳ میلیون بود، متقاضیان بیشتری به شکل راحت‌تری صاحب مسکن شدند.
فرشچیان: به هر حال همان زمان هم سهم تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن ۱.۵ میلیون تومان بود، شرکت سرمایه‌گذاری مسکن واحدهایی را احداث کرده بود که قیمت آنها ۲ میلیون تومان بود، بنابراین متقاضیان با یک پس‌انداز ۵۰۰ هزار تومانی که قیمت یک موتور سیکلت بود، می‌توانستند صاحب مسکن شوند.
*زمانی که سقف وام ۱،۵ میلیون بود ۷۰ درصد ارزش ملک را پوشش می‌داد
فارس: یعنی سقف ۱.۵ میلیون تومان وام مسکن در آن زمان حدود ۷۰ درصد یک واحد مسکونی را پوشش می‌داد.
فرشچیان: بله، می‌توان این طور هم آن را تعبیر کرد. این سهم با این رشد قیمت‌ها به تدریج کاهش پیدا کرد و به ۴۰ درصد رسید، اما باز هم در مقطعی که سقف وام مسکن ۱۸ میلیون تومان بود و حدوداً ۴۰ درصد سهم خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌داد، تهیه آن وام باز هم برای عده‌ای از متقاضیان که برای اولین بار می‌خواستند صاحب مسکن شوند راحت‌تر بود، اما به هر حال این سقف باید افزایش پیدا می‌کرد و ظاهراً در حال حاضر جزء برنامه‌های وزیر راه و شهرسازی است تا این سقف را افزایش دهند.
*پرداخت ۷۰ درصد ارزش ملک به صورت وام از عهده بانکها خارج است
فارس: با این تفاسیر به این موضوع اعتقادی ندارید که اگر سقف وام مسکن بالا برود، قیمت مسکن افزایش می‌یابد، پس بنابراین موافق پرداخت تسهیلات تا ۷۰ درصد ارزش خرید یک واحد مسکونی هستید؟
فرشچیان: شاید پرداخت ۷۰ درصد ارزش یک واحد مسکونی به صورت تسهیلات در حال حاضر از عهده شبکه بانکی با نرخ‌های تقسیط شده و زمان تقسیط ۱۵ ساله به خاطر طولانی شدن زمان بازگشت سرمایه خارج باشد. اما صندوق پس‌انداز مسکن در یک دوره‌ای به بهانه اینکه اعطای تسهیلات خرید مسکن باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود، بالا رفتن سقف تسهیلات خرید مسکن متوقف شد.
اما دیدیم که در حالی که هیچ بانکی تسهیلات خرید مسکن نمی‌داد، قیمت مسکن به شدت افزایش یافت.
فارس:پس تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن برای مصرف کنندگان است
فرشچیان: تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن برای مصرف‌کننده است، یعنی فردی که با کمک تسهیلات بانک مسکن در آن سالها و یا همین الان اگر سقف افزایش یابد و از این به بعد صاحب مسکن می‌شود، مسکن را برای مصرف خود خریداری می‌کند.
بسیاری از افرادی که از تسهیلات پس‌انداز خرید مسکن استفاده می‌کنند، افرادی هستند که برای نخستین بار صاحب مسکن میشوند و یا تعدادی هم از آن تسهیلات خرید مسکن، برای تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی استفاده می‌کنند.
در دوره رونق و رکود بازار مسکن این صندوق کار خود را انجام می‌داد و هیچ تأثیری روی افزایش قیمت مسکن نمی‌گذاشت. متقاضیان این وام هم عمدتاً مشتریانی بودند که برای مصرف خود از تسهیلات مسکن استفاده می‌کردند.
*افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن شوک قیمتی مسکن ندارد
فارس: پس معتقد هستید که افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن تأثیری بر افزایش قیمت مسکن ندارد.
فرشچیان: بله بنده معتقد هستم که افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن کمک می‌کند که مردم صاحب مسکن شوند و هر مکانی را که می‌خواهند برای خرید مسکن در نظر بگیرند و مسکن تحمیلی به آنها داده نمی‌شود، اما به هر حال ممکن است چون در مقطعی سقف وام تغییری نداشته قیمت مسکن با افزایش سقف تسهیلات بالا برود، اما بعد از مدتی روند ثابت خود را پیدا می‌کند.
فارس:اگر روند افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن پلکانی انجام می‌شد، الان این مشکلات مطرح نمی‌شد.
فرشچیان:اگر در طی سالهایی که تسهیلات خرید مسکن به صورت پلکانی از ۲۰ میلیون تومان کنونی به عنوان مثال به ۳۰ میلیون افزایش می‌یافت، حال به جای اینکه به یکباره از ۲۰ میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان یا ۴۰ میلیون تومان افزایش یابد، افزایش ۳ تا ۵ میلیون تومانی نمی‌توانست تأثیر منفی و یا شوک قیمتی آن چنانی بر بازار بگذارد.این افزایش سقف تسهیلات قدرت خرید را نیز بالا می‌برد، پس رشد سالانه سقف وام خرید مسکن می‌توانست هم در دوره رکود و هم رونق تأثیر به سزایی در صاحبخانه کردن مردم داشته باشد.
فارس: البته پرداخت تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن با تسهیلاتی که بانکهای خصوصی می‌دهند، تفاوت زیادی دارد.
فرشچیان: در ۸ سال گذشته که اعطای تسهیلات خرید مسکن از سوی بانکهای خصوصی متوقف شد، شاید آنها می‌توانستند با دادن وام باعث افزایش قیمت مسکن شوند، اما تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن چون متعلق به مصرف کننده است، نمی‌تواند تأثیر منفی و شوک‌آوری بر بازار مسکن بگذارد.
*صندوق پس‌انداز مسکن مردم را صاحب مسکن می کند
فارس: این بحث جدید صندوق پس‌انداز مسکن که به تازگی از سوی وزیر راه و شهرسازی مطرح شده و اعلام شده که تمام بانکها این صندوق را راه‌اندازی کنند تا به واسطه آن به متقاضیان مسکن، وام خرید مسکن بدهند، آیا این صندوق پس‌انداز مسکن می‌تواند جایگزین خوبی برای مسکن مهر باشد و مردم را صاحب مسکن کند.
فرشچیان: صندوق پس‌انداز مسکن مردم را کمک می‌کند که با پس‌انداز خودشان صاحب مسکن شوند، اما مسکن مهر به افرادی که مسکن نداشتند، مسکن می‌داد.
یعنی تفاوت این دو در این است که زمانی شما یک نفر را کمک می‌کنید، نان بخرد و زمانی شما یک نان می‌خرید تا آن را به آن فرد بدهید. پس هدف این کمک کردن‌ها یک مقدار متفاوت است. مسکن مهر هم در یک سری از نقاط مفید بوده است و هر چند دارای اشکالاتی از لحاظ انتخاب محل و کیفیت بوده است.
فارس: شما چند سال مدیرعامل بانک مسکن بودید.
فرشچیان: از سال ۶۸ تا ۸۴ مدیرعامل بانک مسکن بودم.
*من بازنشسته ام/زمان جذب نیروی جوان برای بانک مسکن است
فارس: اگر به شما مجدداً پیشنهاد مدیرعاملی بانک مسکن شود، می‌پذیرید و یا اصلاً پیشنهادی برای این موضوع دریافت کرده‌اید.
فرشچیان: من فکر می‌کنم که در حال حاضر زمان جذب نیروهای جوان است.
*رفوزه نشده ام
فارس: اگر پیشنهاد شود، چطور؟ چون دولت یازدهم بیشتر به سمت نیروهای با تجربه رفته است تا اینکه بخواهد از جوانها در پست‌های مدیریتی استفاده کند.
فرشچیان: تجربه جای خود دارد، اما به هر حال فکر می‌کنم که در زمان مدیریت خود تجدید یا رفوزه نشده‌ام و یک نمره ناپلئونی از مشتریان و همکاران گرفته‌ام و هر کاری که می‌توانستم انجام دهم در آن ۱۶ سال کرده‌ام. در سال ۸۴ به همین دلیل تقاضای بازنشستگی کردم که ۱۶ سال در یک جا ماندن کافی است و سازمان نیاز به یک نیروی جدید و انرژی جدید دارد.