کارت اعتباری مصالح ساختمانی؛ راهکار کاهش قیمت مسکن یا رانت برای سازندگان؟
به نظر می رسد در صورتی که طرح کارت اعتباری مصالح ساختمانی همراه با اخذ ضمانت هایی از انبوه ساز برای کاهش قمیت مسکن در هنگام ساخت و ساز نباشد، به ایجاد رانت دامن می زند.
در حالی که کارشناسان در روزهای پایانی سال گذشته پیش بینی می‌کردند افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن در سال ۹۸ متوقف شود، این اتفاق رخ نداد.
مطابق گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در فروردین ماه ۹۸ میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به رقم ۱۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. این رقم نسبت به فروردین ماه سال گذشته نشان از رشدی ۱۰۴ درصدی قیمت مسکن در تهران را دارد که در شش سال اخیر بی سابقه بوده است.
برنامه وزارت راه و شهرسازی برای تعادل بازار مسکن: افزایش عرضه با اعطای کارت اعتباری مصالح ساختمانی
در این شرایط وزارت راه و شهرسازی برنامه‌هایی برای تعادل بخشی به بازار مسکن در نظر گرفته است. حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی از طریق اعطای کارت اعتباری خرید مصالح ساختمانی به انبوه سازان مسکن یکی از این برنامه‌ها است.
البته کارشناسان اعطای کارت اعتباری مصالح ساختمانی به انبوه سازان را در کاهش نرخ مسکن مؤثر نمی‌دانند. اما وزارت راه و شهرسازی بر اجرای این طرح پافشاری می‌کند.
در همین راستا محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی ۷ اردیبهشت ماه در برنامه نگاه یک گفت: در بخش مسکن اگر جریان تولید شکل بگیرد و پایدار باشد عرضه و تقاضا به سمت تعادل پیش می‌رود.
اسلامی ۲۳ دی ماه در حاشیه نخستین نمایشگاه بازآفرینی شهری، از طرح اعطای کارت اعتباری مصالح ساختمانی به انبوه سازان، برای کاهش قیمت تمام شده مسکن خبر داده و گفته بود: هدف این طرح، کاهش قیمت تمام شده ساخت و ساز خواهد بود و برای سازندگان، مزایای سود متعارفی که از نظر تجاری انتظار دارند، لحاظ می‌شود.
انبوه سازان: مشکل بازار مسکن، مصالح ساختمانی نیست
این در حالی است که جمشید برزگر، رئیس کانون سراسری انجمن‌های صنفی انبوه سازان در نشست خبری اخیر خود با بیان اینکه دستگاه‌های عامل اجرای طرح کارت اعتباری مصالح ساختمانی هیچ مذاکره یا مشاوره‌ای با انبوه سازان نداشته‌اند، گفت: با توجه به اینکه ما مشکلی از نظر تأمین مصالح ساختمانی نداریم و تولیدکنندگان مصالح، حاضرند محصولات خود را با تخفیف‌های مناسب در اختیار انبوه سازان قرار دهند، اجرای این طرح نمی‌تواند کمکی به کاهش قیمت مسکن کند.
افزایش عرضه به شرط استفاده از شیوه‌های درست حمایت از تولید
در همین ارتباط مهدی غلامی، کارشناس مسکن در گفت و گو بامهر گفت: یکی از مهمترین علل افزایش قیمت مسکن، کمبود تولید و عرضه در مقابل تقاضای موجود بازار در سال‌های اخیر است. زیرا بدون در نظر گرفتن کمبودهای قبلی و همچنین آمار بالای واحدهای موجود در بافت فرسوده شهری و روستایی که نیاز به بازسازی دارند، فقط ۷۰۰ هزار تقاضای ناشی از ازدواج در بازار مسکن وجود دارد. در حالی که بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی خبر از تولید حداکثر ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ و کاهش بیش از ۵۰ درصدی تولید واحدهای مسکونی نسبت به ۴ سال قبل از آن دارد.
غلامی اضافه کرد: به همین دلیل تغییر رویکرد وزارت راه و شهرسازی برای تسهیل تولید و عرضه مسکن گامی رو به جلو است که در صورت رعایت الزامات سیاستگذاری می‌تواند موجب افزایش عرضه و تنظیم بازار شود.
برای رونق تولید مسکن، موانع تولید باید برطرف و فعالیت دلالان محدود شود
مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت افزود: تا وقتی بازده فعالیت‌های غیر مولد بسیار بیشتر از تولید است نباید انتظار رونق در بخش تولید را داشته باشیم. سود بالا در کنار ریسک بسیار پایین بازار مسکن موجب شده عمده سرمایه گذاری ها از بخش تولید خارج و به سفته بازی در این بازار هدایت شوند، بنابراین مشوق‌های در نظر گرفته شده نمی‌تواند کارایی لازم خود را داشته باشد.
غلامی ادامه داد: خالی نگه داشتن بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور و همچنین افزایش بی پایه و اساس قیمت‌ها نتیجه همین اتفاق است. در حالی که این مسأله در دنیا به دلیل اجرای مالیات‌های تنظیمی حل شده است. مالیات‌هایی مانند «مالیات بر خانه‌های خالی» یا «مالیات بر عائدی سرمایه» که در کشور ما اولی هنوز اجرایی و دومی تصویب نشده است.
احتمال ایجاد رانت با طرح کارت اعتباری مصالح
مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در مورد اعطای کارت اعتباری خرید مصالح به انبوه سازان گفت: ممکن است قیمت تمام شده ساخت و ساز برای انبوه سازانی که با استفاده از این کارت‌های اعتباری اقدام به ساخت مسکن کنند کمتر از قیمت فعلی شود؛ اما چه تضمینی وجود دارد که این انبوه سازان واحدهای خود را با قیمت تمام شده به مردم عرضه کنند؟ این در حالی است که تجربه نشان داده است آنچه در عمل اتفاق می‌افتد عرضه واحدها به قیمت بازار خواهد بود.
وی افزود: یکی از مسائل دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد، زمان عرضه واحدهای ساخته شده است. بر همین اساس چه تضمینی وجود دارد که انبوه سازان در زمان مناسب اقدام به عرضه واحدهای خود به بازار کنند و عرضه این واحدها را به زمان افزایش قیمت‌ها موکول نکنند؟
غلامی اضافه کرد: این اعطای تسهیلات می‌تواند منجر به ایجاد رانت‌هایی در بازار مسکن شود که مشکلات فعلی را می‌تواند دو چندان کند.
۲ مشکل «قدرت خرید مسکن خانوارها» و «امکان فروش واحدها از سوی انبوه سازان»
این کارشناس مسکن به افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: اگر فرض کنیم واحدهای تولیدی به قیمت تمام شده هم به بازار عرضه شوند، این سوال وجود دارد که آیا متقاضیان امکان خرید این واحدها را خواهند داشت یا خیر؟ آیا سازندگان نباید نگران به فروش رسیدن واحدهای خود باشند؟
غلامی ادامه داد: برای این منظور واحدهایی که با تسهیلاتی چون اعطای زمین و وام ساخت احداث می‌شود باید به گونه‌ای در اختیار متقاضیان قرار گیرد که دهک‌های متوسط و پایین درآمدی هم امکان خانه دار شدن پیدا کنند.
راهکار مناسب برای افزایش عرضه مسکن و قدرت خرید خانوارها
این کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص راهکار کاهش قیمت تمام شده ساخت و افزایش قدرت خرید خانوارها با استفاده از تقویت سمت عرضه مسکن تصریح کرد: لازم است انبوه سازان، مالکِ واحدهای در حال ساخت نشوند و تنها اجرت ساخت خود را دریافت کنند. یعنی از یک واسطه مالکیتی به مدیریتی تبدیل شوند. متقاضیان هم از ابتدا مالک واحدهای در حال ساخت باشند. در این صورت هر واحد مشتری مخصوص خود را دارد. ضمناً متقاضیان هزینه ساخت را به صورت مرحله‌ای و با پیشرفت پروژه پرداخت می‌کنند. هزینه زمین هم بعد از تحویل دادن واحدها و به صورت اقساط به دولت پرداخت شود. در این صورت هم قشر وسیعی از متقاضیان مسکن می‌توانند صاحب مسکن شوند و هم سازندگان مشکلی برای فروش واحدهای خود نخواهند داشت.