هنگام خرید و فروش املاک مراقب قولنامه و مبایعه نامه باشید!

مبایعه نامه و قولنامه از مهمترین شرایط برای هر گونه نقل و انتقال املاک و مستغلات است که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه ـ قولنامه مورد توجه قرار نگیرد، مشکلاتی برای خریداران و فروشندگان املاک پدید خواهد آورد.

مبایعه‌نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده و به قراردادی گفته می‌شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود.

در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می‌شود و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می‌شود، مبایعه نامه به شمار می رود. این اصطلاح به صورت بیع‌نامه نیز به کار می‌رود.

در تعریف قولنامه باید گفت: گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب‌های شهرداری و دارایی و … اقدام کند.

در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می‌گویند.

با تعریف قولنامه و مبایعه نامه فهمیدیم که قولنامه به پیش قرارداد، قبل از انجام معامله و قول و قراری که بین طرفین مکتوب می‌شود گفته می‌شود اما مبایعه‌نامه به قرارداد اصلی فروش مالی بین طرفین گفته می‌شود.

پس هر گاه طرفین معامله در زمان تنظیم قرارداد قصد خرید و فروش مالی را دارند، مورد معامله معلوم و معین و ثمن تعیین شده، و در خصوص نحوه پرداخت ثمن و تحویل مبیع و سایر شرایط توافقات کاملا انجام پذیرفته و احتمالاً بخشی از ثمن و یا قسمتی از مبیع تسلیم شده و طرفین قصد تحقق عقد بیع را در حال حاضر نموده باشند، عقد «بیع» واقع می گردد، ولو آنکه عقد منعقده شفاهی و غیر مکتوب باشد، ولیکن در صورتی که بیع مورد نظر بصورت مکتوب محقق شده باشد به آن «بیعنامه» یا «مبایعه نامه» گویند. بدیهی است که این عمل حقوقی به محض انعقاد، مُمَلِک بود، یعنی موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده می گردد.

در مقابل هر گاه در حال حاضر طرفین قصد انجام معامله را نداشته و تنها به تعیین شرایطی خاص اعلام نمایند که حاضر هستند مثلاً در یک ماه آینده و حسب شرایط اعلامی نسبت به انعقاد معامله اقدام نمایند و به عبارتی صرفاً وعده بیع در آینده را داده و تنها قول انجام معامله را در آتیه به یکدیگر می دهند، بدون آنکه در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند، آن را «قول» به انجام معامله گفته و در صورتی که این قول مکتوب باشد، آن را «قولنامه» نامند.

بدیهی است این توافق مُمَلِک نبوده و تنها وعده به بیع در آینده است و تا زمان تحقق بیع در آینده، آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن محقق نخواهد شد، با این وصف، ذکر این مهم لازم است، با عنایت به اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت بوده باشد (و به زعم برخی دیگر بصورت شرط، ضمن عقد خارج لازمی درج شده باشد) هر گاه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نماید به نظر می رسد که الزام مستنکف به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی بوده و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می توان آنرا نیز مطالبه نمود.

در اینجا ضروری است، خاطرنشان شویم، هر گاه تعهد به انتقال و واگذاری یک طرفه بدون اعلام قبول طرف مقابل باشد که از آن به «تعهد ابتدایی» تعبیر می شود و در صورت عدم درج آن «در ضمن عقد خارج لازم» لازم الوفا نمی باشد.

فلذا با عنایت به مطالب فوق الذکر، هر گاه مستند مالکیت فروشنده اسناد عادی (بیعانه و قولنامه) باشد، قطع نظر از عنوان قرارداد ضروری است، بررسی شود که آیا اساساً فروشنده به موجب مستند مذکور مالکیتی دارد که انتقال دهد یا خیر؟ و از توجه به پاسخ سوال اقدام مقتضی معمول خواهد شد مع الوصف برای پرهیز از مخاطرات احتمالی هر جایی که طرفین قصد انجام معامله را دارند از به کار بردن عبارت قولنامه خودداری کرده و در بالای قرارداد عبارت بیعانه یا مبایعه نامه را درج می کنیم.

ویژگی‌های مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه عمدتا باید در سه نسخه تنظیم و هر سه نسخه باید با یک خط و به یک صورت نوشته شود که عمدتا در قراردادهای قدیمی برای نوشتن مبایعه نامه از کاربن استفاده می شد و اکنون در قرارداد های جدید به صورت پرینتی و تمام نسخه ها یکسان تنظیم می‌شود.

از سه نسخه قرارداد یک نسخه برای خریدار، یک نسخه برای فروشنده و نسخه اصل قرارداد توسط متصدی معاملات بایگانی می‌شود که به همراه کپی مدارک باید تا ۵ سال در دفتر املاک نگهداری شود تا در صورت لزوم به آن مراجعه کرد.

مبایعه‌نامه باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده و پس از ثبت دارای کد رهگیری معتبر باشد.

مبایعه‌نامه باید دارای هولوگرام معتبر صادر شده توسط اصناف و وزارت بازرگانی و دارای شماره هولوگرام و شماره ثبت معتبر باشد.

مبایعه‌نامه باید توسط متصدی معاملات و یا مباشر آن مهمور به مهر دارای جواز کسب و ممضی به امضای شخص حقوقی و تأیید کننده اصالت قرارداد و اسناد و هویت طرفین باشد.

اجزای مبایعه نامه

مبایعه‌نامه عموما دارای اجزای مختلفی است که اجبارا باید در مبایعه نامه به کار روند.

این اجزا شامل موارد زیر است:

۱- مشخصات طرفین (خریدار و فروشنده)

۲- موضوع معامله (مورد معامله ای که فروخته می‌شود)

۳- ملحقات و جزئیات مورد معامله

۴- ثمن معامله (قیمت مورد توافق طرفین قرارداد)

۵- نحوه پرداخت ثمن مورد توافق طرفین قرارداد

۶- شرایط تسلیم و تحویل مورد قرارداد و همچنین شرایط انتقال مدارک از جمله اسناد مورد معامله

۷- شرایط و آثار قرارداد (مواردی که در قانون معاملات می بایست توسط طرفین معامله انجام شود)

۸- تعهدات طرفین قرارداد

۹- شروط ضمن عقد

۱۰- جرایم و ضرر زیان ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد

۱۱- امضای فروشنده و خریدار و حداقل دو شاهد و متصدی معاملات

 

در تنظیم “قولنامه” چه نکاتی را باید در نظر گرفت؟

قولنامه در واقع تعهد به فروش است و مانند سایر قراردادها که تعهدی را برای طرفین ایجاد می کند، دردادگاه معتبر است و طرفین باید مفاد آن را اجرا کنند.

پرسش اول: در صورت عدم اجرای مفاد قولنامه و عدم تنظیم سند رسمی توسط فروشنده چه اقدامی می‌توان انجام داد؟

در این صورت می‌توان با تنظیم دادخواست حقوقی، الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی به نام خریدار را از دادگاه درخواست نمود .

قبل از اقامه چنین دعوائی بهتر است خریدار امتناع از حضورفروشنده در دفترخانه و آماده بودن خود را برای انتقال، به وسیله گرفتن گواهی عدم حضور ازدفترخانه وپس از آن با ارسال اظهارنامه ثابت نماید.

پرسش دوم: در تنظیم قولنامه چه نکاتی را باید در نظر گرفت؟

اولین نکته این است که سند ملک را شخصاً ملاحظه نمایید تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان خاطر حاصل کنید. دوم آنکه بوسیله کد رهگیری از عدم فروش و معامله آن با شخص دیگر مطلع شوید. سوم آنکه قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم نمایید و حتی الامکان از تنظیم قولنامه های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز کنید. در قولنامه ای که در دفتر معاملات بانکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضاء فروشنده، خریدار ، مهر و امضاء و صاحب بنگاه معاملات ملکی، دونفر هم به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضاء کنند.

پرسش سوم : وجه التزام در قرارداد به چه معناست و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟

منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست اخذ و به طرف دیگر تعلق گیرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش های ذیل می تواند باشد:

۱- در قولنامه ذکر می‌شود که در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند.

۲- و یا بصورت جامع تر طرفین توافق می‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

نکته مهمی که در این میان وجود دارد، این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود