آیا بازار مسکن رقیب بازار بورس است؟
مطالب زیادی در مورد بازار سرمایه و بازار مسکن گفته و نوشته می‌شود و سرمایه‌گذاران و متخصصان مختلف در زمان‌های مختلف بازار سرمایه مباحثی را همزمان با منفی شدن یا مثبت شدن بازار سرمایه مطرح می‌کنند مبنی بر اینکه در این شرایط ممکن است پول از بازار سرمایه خارج و به بازار مسکن وارد شود یا برعکس که بیشتر این گفته‌ها بدون پشتوانه علمی و بدون اتکا به داده‌های اقتصادی مشخص است.
به گزارش ساتین : همان‌طور که می‌دانیم بازار سرمایه از نوع بازار مالی و بازار مسکن از نوع بازار فیزیکی است، ولی اینجانب به دلایل زیر اعتقاد دارم که این دو بازار نمی‌توانند جانشین همدیگر باشند و بنابراین در مقیاس تاثیرگذار، جریان پولی بین این دو بازار رخ نمی‌دهد:
۱- مسائل قانونی ورود صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک، سبدهای سرمایه‌گذاری و شرکت‌های سرمایه‌گذاری از بازار سرمایه به بازار مسکن: می‌دانیم که هم اکنون حدود ۶۸ صندوق سرمایه‌گذاری در سهام با ارزش دارایی‌های حدودا ۱۳۰۰ میلیارد تومان و ۲۶ صندوق با درآمد ثابت با ارزش دارایی‌های برابر با ۳ هزار میلیارد تومان و ۱۰ صندوق سرمایه‌گذاری مختلط با ارزش پرتفوی تقریبی برابر با ۶۰ میلیارد تومان در بازار سرمایه فعال هستند که طبق اساسنامه فقط مجاز به سرمایه‌گذاری در سهام و اوراق بهادار با درآمد ثابت هستند، بنابراین این نوع شرکت‌های حقوقی نمی‌توانند وارد بازار مسکن شوند. از طرفی تعداد زیادی شرکت سرمایه‌گذاری عام و خاص وجود دارند که طبق نمونه اساسنامه که در سایت سازمان بورس وجود دارد باید حداقل ۷۰ درصد دارایی‌های خود را در بازار مالی سرمایه‌گذاری کنند که با نگاهی به پرتفوی شرکت‌های سرمایه‌گذاری موجود در بورس (غیر از شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی مانند وساخت، ثشاهد، ثنوسا و…) در ۱۰ سال گذشته می‌توان نتیجه گرفت که بیش از ۹۰ درصد پرتفوی آنها سهام است و به ندرت شرکت سرمایه‌گذاری وجود داشته که پرتفوی خود را از بازار سهام خارج کرده و به بازار مسکن برده باشد. نمونه‌ای از این شرکت‌ها، سرمایه‌گذاری صنعت بیمه است که وارد بازار مسکن شده ولی عملکرد سودآوری این شرکت در چندسال گذشته نشان‌دهنده این است که این تغییر رویکرد درست نبوده است.
۲- تفاوت آشکار ارزش بازار سرمایه و بازار مسکن: حجم بازار مسکن به اندازه بسیار زیادی از بازار سرمایه بیشتر است هم از لحاظ ارزشی و هم از لحاظ حجم معاملات. کل معاملات خرد بازار سرمایه در بهار ۹۲ حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان بوده در حالی که در همین مدت ارزش معاملات مسکن چندین برابر این رقم است. از طرفی بنابر آمار ارائه شده هم‌اکنون در تهران حدود ۴۰۰ هزار خانه خالی و بدون سکنه و در بقیه شهرها حدود یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی وجود دارد که اگر فرض کنیم مساحت تقریبی هر خانه در تهران ۸۵ مترمربع و قیمت هر متر مربع ۴ میلیون تومان باشد کل ارزش ریالی واحدهای خالی تهران، ۲۰۸هزار میلیارد تومان و برای سایر مناطق کشور نیز همین حدود است. یعنی کل ارزش تقریبی خانه‌های خالی کشور حدود ۴۰۰ هزار میلیارد تومان است که این رقم چندین برابر بیشتر از ارزش ریالی سهام شناور آزاد بورس است (اگر فرض کنیم کل سهام شناور بازار ۱۵ درصد است با ضرب آن در ۵۰۰ هزار میلیارد تومان ارزش کل بازار حاصل برابر با ۷۵ هزار میلیارد تومان است. این بدان معنی است که اگر سهامداران عمده نیز کل سهام شناور را جمع کنند، باز مردم عادی و سهامداران خرد قادر به خرید یک‌سوم خانه‌های خالی نیستند). برای درک این موضوع یادآوری این نکته لازم است که کل ارزش بورس ایران حتی برابر با املاک خیابان ولیعصر تهران نیز نیست. همچنین بسیاری از سرمایه‌های افراد در بازار سرمایه بسیار کوچک است به گونه‌ای که شخص با خروج آن قادر به خرید چند متر محدود آپارتمان است نه یک واحد کامل.
۳- دلیل سوم که معتقدم جریان پولی از بازار سرمایه به بازار پول اتفاق نمی‌افتد به نبود تخصص در بین فعالان بازار سرمایه در مقایسه با بازار مسکن است. اگر کل جامعه آماری فعالان بازار سرمایه را در نظر بگیریم بعید می‌دانم که در طول مدت زمانی که آنها با بازار سرمایه آشنا شده‌اند در این مدت بیش از ۳ بار به خرید و فروش ملک پرداخته باشند. افراد موجود در بازار سرمایه برای این بازار آموزش دیده‌اند و تخصص این بازار را دارند و بازار مسکن در تخصص آنها نیست، به اصطلاح، بازار مسکن و خرید و فروش در آن برای پیرمردهاست. برای خرید یک سهم کافی است که زمان کوتاهی اقدام به تحلیل صورت‌های مالی و نمودارهای آن کرد، ولی برای خرید و یا حتی اجاره ملک گاه اتفاق می‌افتد که شخص چندین ماه به جست‌وجو می‌پردازد.
۴- می دانیم که افق زمانی سرمایه‌گذاران حقیقی در بازار سرمایه کوتاه مدت و میان مدت و برای برخی از شرکت‌ها بلندمدت نیز هست. به دفعات در بازار سرمایه اتفاق می‌افتد که شخص به امید نوسان‌گیری در ساعت ۹ و نیم صبح خرید کرده و مثلا در ساعت ۱۰ همان روز سهم را فروخته است، آیا این امکان برای فعالان بازار مسکن وجود دارد. افق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، اغلب بلندمدت است و این ویژگی شخصیتی مخصوص فعالان بازار مسکن است که ملکی را خریداری کرده و حاضر هستند که ۲ سال روی آن بمانند تا سود کنند. تقریبا محال است که در بازار مسکن در شرایطی که شخص به پول نیاز نداشته باشد، ملکی را در دی‌ماه امسال مثلا به قیمت متری ۴ میلیون تومان خریداری کرده باشد و هم اکنون آن را با قیمت متری ۳ میلیون تومان بفروشد، ولی این نوسان منفی در بازار سرمایه به راحتی اتفاق می‌افتد یعنی سرمایه‌گذار با وجود روشن بودن شرایط اقتصادی در این چند روز خیلی راحت نوسان منفی ۳۰ درصدی را تجربه کرده و این به دلیل تفاوت در افق زمانی فعالان این دو بازار است. در حالی که در بسیاری از سهام بنیادی شخص سرمایه‌گذار اگر فقط تا عید نوروز صبر کند حتی می‌تواند ضرر شناسایی نکند و در بعضی از سهم‌ها به سودهای ۲۰ یا ۳۰ درصدی و بیشتر برسد.
۵- مقایسه P/E این دو بازار: طبق آخرین اطلاعات، P/E فعلی بازار سرمایه ۸ واحد است این در حالی است که P/E بازار مسکن در تهران برابر با ۱۸ واحد و در شهرهای کوچک برابر با ۲۲ و بیشتر است. واقعا چه دلیلی دارد که افراد به امید سرمایه‌گذاری و نه مصرفی حاضرند که P/E برابر ۱۸ را قبول کنند و حتی مسوولان آن بازار از رئیس اتحادیه املاک گرفته تا یک نفر بنگاهی و یک دلال بازار مسکن از آن دفاع می‌کنند و افت قیمت ناچیز ۱۰ تا ۱۵ درصدی مسکن بعد از افزایش۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در سال گذشته را تخلیه حباب می‌دانند ولی در بازار سرمایه با افزایش یک واحد P/E بازار همه صحبت از حباب می‌کنند در حالی که در بازار سرمایه P/E گرفتن بازار بر اساس بهبود شرایط اقتصادی و سودآوری شرکت‌ها است ولی در بازار ملک بیشتر سوداگرانه است. مساله تعجب آور زمانی است که با وجود اینکه شاخص مسکن در این ده سال بیش از ۱۰ برابر شده کسی حتی در اوج قیمت‌های مسکن نگفته است که بازار مسکن حبابی است (در شرایطی که رکود بر معاملات حاکم می‌شود برای رونق بخشیدن به معاملات به صورت تبلیغاتی بیان می‌کنند که ۱۰ درصد حباب ترکیده است و باید ۵ درصد دیگر نیز خالی شود این در حالی است که با در نظر گرفتن هزینه‌های ساخت می‌توان با قطعیت گفت که در تهران قیمت مسکن حداقل ۴۰ درصد حباب دارد). نگارنده معتقد است که عمده افزایش قیمت مسکن به دلیل وجود افراد حرفه‌ای در زمینه سفته‌بازی و دلالی در این بازار است که متاسفانه به دلیل عدم نظارت کافی، این نوع سفته بازی خیلی اتفاق می‌افتد. سفته بازی در بازار مسکن همانند بازار سرمایه نیست که سازمان خاصی و به صورت ویژه بر آن نظارت کند و مثلا همانند بازار سرمایه نماد را ببندند یا شفاف‌سازی کنند یا آن را به بازار پایه انتقال دهند. اینجانب به دلایل مختلف معتقد هستم که بازار مسکن در ۱۰ سال آینده جذابیت ۱۰ سال گذشته را ندارد از جمله:
۱- کاهش قدرت خرید مسکن برای مردم. مثال واضح که می‌توان آورد این است که یک کارمند در سال ۱۳۸۵ با حقوق ۶۰۰ هزار تومانی می‌توانست بعد از کسر هزینه‌های زندگی با پس‌انداز دو ماه یک متر خانه در تهران خریداری کند، ولی هم‌اکنون همان کارمند با ۲ میلیون حقوق بعد از کسر هزینه‌های زندگی باید ۶ ماه پس‌انداز کند تا همان یک متر خانه را خریداری کند یعنی در سال ۱۳۸۵ برای یک کارمند عادی ۱۰ سال طول می‌کشید که خانه ۶۰ متری بخرد، ولی با هزینه و تورم فعلی برای همان کارمند از حالا ۳۰ سال طول می‌کشد.
۲- کاهش تقاضای واقعی به دلیل تغییر در ترکیب جمعیتی خانوارها. عمده افزایش تقاضا در ۱۳۸۰ به دلیل رسیدن فرزندان خانواده‌های پرجمعیت دهه‌های ۵۰ و ۶۰ به بازار کار و در نتیجه تشکیل زندگی و تقاضا برای مسکن بوده است، ولی مشاهده خانواده‌های دهه ۷۰ و ۸۰ و احتمالا دهه ۹۰ نشان می‌دهد که نرخ رشد جمعیت در آنها کاهش یافته است و بنابراین به همان اندازه نرخ رشد تقاضا برای مسکن هم در سال‌های آتی منفی خواهد بود.
۳- توسعه بازارهای مالی و اتخاذ سیاست‌های مالیاتی روی خانه‌های خالی و روی معاملات مکرر. همان‌طور که می‌دانیم در این ۵ سال گذشته بازار سرمایه هم از نظر حجمی، ارزشی، تعداد کدهای معاملاتی و ابزارهای جدید و نهادهای جدید توسعه خوبی یافته است. واژه بورس برعکس ۵ سال گذشته برای بسیاری از مردم دیگر واژه غیرعادی نیست و به نظر می‌رسد که آهنگ رشد در سال‌های آتی با سرعت بهتری ادامه یابد زیرا این بازار است که می‌تواند منابع مالی بنگاه‌ها را تامین کند و به درستی منابع را تخصیص دهد. در گذشته با افزایش ثروت برای بسیاری از مردم به غیر‌بازار پول(بانک) و مسکن بازاری دیگر وجود نداشت اما می‌توان انتظار داشت با افزایش سطح سواد جامعه، گسترش اینترنت و توسعه بازارهای مالی همانند کشورهای توسعه یافته و نوظهور افراد عادی جامعه بیشتر به بازار مالی روی بیاورند.
احمد نبی‌زاده / دانشجوی دکترای مدیریت مالی